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　　【問題】

　　新冠肺炎疫情期間，經營性物業租賃方可否以不可抗力為由向業主申請減免房租?

　　【專家解讀】

　　段 威 中央民族大學法學院教授、博士生導師

　　宿云達北京市東城區人民法院

　　因疫情防控，導致承租人不能使用或不能完全使用租賃的經營性房屋，如繼續按照原合同履行，承租人將負擔過重。因此，應根據疫情對合同履行的不同影響來判斷是否對租金予以調整或者解除租賃合同：(1)滿足一定條件的情況下，租賃方可以要求減免租金等變更租金，不涉及解除租賃合同。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條的規定，當出現非不可抗力亦非正常商業風險的客觀情形，導致合同履行對一方當事人明顯不公時，當事人雙方可以協商對合同內容進行變更調整，比如降低租金或適當延長租期以彌補承租人損失，也可以協商解除租賃合同。經協商無法達成一致意見的，可以由法院依法判決變更或解除租賃合同，對損失可以根據公平原則由出租人和承租人合理分擔。

　　此外，根據《合同法》第117條的規定，租金是否減免以及減免的程度應根據疫情對合同產生的影響來判斷，不能超出疫情影響的范圍，按照疫情給合同履行帶來的實際影響，判斷部分還是全部減免租金，如果疫情不是導致合同不能按約履行或者合同目的不能實現的原因，則不能作為免責事由。

　　當承租方無法使用原房屋，合同目的不能實現，可要求解除合同，不再支付合同解除后的房屋租金。此時，承租方需提供證據證明無法再租賃該房屋或租賃該房屋的合同目的已然不能實現的事實系由因疫情導致。如根據政府命令該房屋所在地今后不得再從事某項業務，則從事該項業務的租客可以提出解除合同要求。在租賃合同合法解除后，才可免除解約后的租金。

　　總之，對于經營性物業租賃方的租金能否減免要綜合考量承租人的性質(自然人還是企業)、租房的用途(如租房用于開設藥店或銷售防護用品的房屋獲得了比往常更大的收益，對于這種情形，應不予減免租金。而對于承租其他經營用房的可酌情考慮)、應結合疫情對租賃合同履行產生的影響(全部不能使用還是部分不能使用)等因素綜合進行判斷。

　　【法律依據】

　　《合同法》第94條、第97條、第117條、第118條;《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條。